پرشنگ دولتیاری

مرکز خبر- آگهی‌های اجاره پشت‌بام، کانکس یا زیرزمین‌های نمور در تهران دیگر فقط یک خبر عجیب نیستند؛ یک سند زنده از این است که بازار مسکن ایران از منطق سرپناه فاصله گرفته و به مرحله‌ای رسیده که حتی فضاهای فرسوده، خردشده و حاشیه‌ای هم می‌توانند با منطق سوداگری قیمت‌گذاری شوند. در تهران امروز، اتاق پشت‌بامی، زیرزمین نمور، کانکس، خانه ۲۰ متری و واحدهای اشتراکی، دیگر «حاشیه» بازار نیستند؛ خود بازارند، چون قیمت زمین، جهش نقدینگی، تورم مزمن، ضعف عرضه و نبود سیاست تنظیم‌گر، همه دست‌به‌دست هم داده‌اند تا زیست عادی به کالایی کمیاب بدل شود. در گزارش‌های تازه، اجاره در تهران به سطحی رسیده که برخی مستأجران ناچار به هم‌خانگی، بازگشت به خانه والدین، یا جابه‌جایی به نقاط دورتر شده‌اند و در یک گزارش نرخ اجاره در فروردین ۱۴۰۵ نسبت به سال قبل ۳۱ درصد بالا رفته است.
این بحران، ناگهانی نیست. در ایران پس از دهه ۱۳۷۰، مسکن به‌تدریج از یک «کالای مصرفی ضروری» به یک «دارایی قابل انباشت» تبدیل شد؛ دارایی‌ای که در شرایط تورم، نااطمینانی و محدودیت فرصت‌های مولد، برای طبقه‌های برخوردار و حتی بخش‌هایی از دولت و شبه‌دولت، نقش پناهگاه سرمایه را بازی کرد. در دهه‌های پیش از انقلاب و پس از آن، بخش خصوصی سهم غالبی در تولید مسکن داشته، اما هم‌زمان زمین در تهران و شهرهای بزرگ به ۳۰ تا ۵۰ درصد هزینه نهایی مسکن رسیده و از اواخر قرن بیستم، قیمت مسکن با سرعتی بسیار فراتر از درآمد خانوارها رشد کرده است؛ در فاصله ۱۹۹۰ تا ۲۰۰۰ شاخص قیمت مسکن ۸۱۸ درصد بالا رفت و در ۲۰۰۰، قیمت مسکن دو برابر سریع‌تر از تورم عمومی رشد کرد. این یعنی منطق بازار مسکن در ایران سال‌هاست نه تابع نیاز، بلکه تابع کمبود سازمان‌داده‌شده و سرمایه‌پذیری رانتی است.

چرا تهران به نقطه شکست رسید
   

تهران در این بحران، نه فقط «گران‌ترین» که «فشرده‌ترین» صحنه است. در گزارش‌های تازه، سهم مسکن از هزینه خانوار در تهران به حدود ۵۹.۹ درصد رسیده و در سطح کشور نیز حدود ۴۳ تا ۴۳.۷ درصد برآورد شده است؛ هم‌زمان، برخی گزارش‌ها از آن می‌گویند که حدود ۴۳ درصد خانوارهای تهران مستأجرند و برخی دیگر، با روش‌شناسی متفاوت، این سهم را نزدیک به ۵۱ درصد دانسته‌اند. تفاوت ارقام، خود نشانه‌ای از پیچیدگی داده‌هاست، اما پیام اصلی یکی است؛ تهران شهری است که در آن هزینه سرپناه، بخش غالب درآمد را می‌بلعد و عملاً امکان پس‌انداز، فرزندآوری، جابه‌جایی شغلی یا حتی ثبات روانی را فرسایش می‌دهد. در گزارشی آمده که یک آپارتمان معمولی ۲۰ ساله در غرب تهران با جهشی از ۱۳۰ به ۲۳۰ میلیون ریال اجاره ماهانه مواجه شده، در حالی که حداقل دستمزد ماهانه حدود ۹۰ دلار برآورد شده است؛ این شکاف، نه نشانه‌ی «بازار آزاد»، بلکه نشانه‌ی بازار زخمی و غیرقابل‌زیست است.

اگر بخواهیم کمی سردتر و دقیق‌تر نگاه کنیم، می‌توان گفت بحران تهران حاصل برهم‌نهی چند سازوکار است، جهش زمین، تورم مزمن، اعتبارات رانتی، سوداگری در واحدهای خالی، ضعف اجاره‌داری حرفه‌ای و ناتوانی سیاست پولی در مهار تقاضای سفته‌بازانه. حتی در داده‌های تازه درباره مسکن خالی، پژوهش‌های جدید و گزارش‌های رسانه‌ای از وجود میلیون‌ها واحد خالی در کشور سخن می‌گویند و برای تهران نیز از تمرکز بالای خانه‌های خالی در مناطق ۱ تا ۳ و ۲۲ یاد شده است. اینجا کمبود فیزیکی خانه، به‌تنهایی توضیح‌دهنده نیست؛ مسئله این است که خانه به‌مثابه دارایی نگه‌داری می‌شود، نه به‌مثابه سرپناه. وقتی دارایی از کارکرد اجتماعی‌اش جدا می‌شود، بحران اجاره فقط یک پیامد اقتصادی نیست، بلکه نوعی «تبعید طبقاتی» درون شهر است.

 

سیاست‌های دولتی: وعده‌های بزرگ، خروجی کوچک

 

   

دولت‌های مختلف در این سی سال، هر یک نسخه‌ای برای درمان بحران پیچیده‌اند، اما اغلب نسخه‌ها به جای اصلاح ریشه، صورت مسئله را جابه‌جا کرده‌اند. مسکن مهر قرار بود با حذف یا کاهش سهم زمین و اتکا به ساخت انبوه، بازار را آرام کند، اما تجربه‌اش در عمل با کمبود زیرساخت، دوری مکانی، کیفیت نابرابر و تأخیرهای طولانی همراه شد. سیاست‌های دولتی پس از انقلاب، هرچند گاه توانستند تولید را بالا ببرند، اما در حذف شکاف مالکیت و دسترسی موفق نبودند؛ از سوی دیگر، طرح نهضت ملی مسکن نیز از همان آغاز با کمبود بودجه، اتکای بیش از حد به آورده متقاضی و تسهیلات بانکی و ناتمام‌ماندن زنجیره تأمین زمین و زیرساخت روبه‌رو شد. حتی در گزارش‌های رسمی و نیمه‌رسمی، از تعیین قیمت هر مترمربع نهضت ملی مسکن در ۱۴۰۴ در حدود ۱۱ میلیون تومان و از پیشرفت فیزیکی پایین یا ناهمگون پروژه‌ها سخن رفته است، اما این‌ها هنوز به معنای حل بحران نیستند؛ بیشتر نشان می‌دهند که دولت در مقام تولیدکننده انبوه وعده، از تبدیل وعده به خانه واقعی ناتوان مانده است.

در سطح تنظیم‌گری اجاره هم وضعیت بهتر نیست. سقف افزایش اجاره در سال ۱۴۰۳ برای تهران ۲۵ درصد اعلام شد، اما گزارش‌های میدانی می‌گویند همین سقف در عمل بیشتر شبیه کف بازار شده تا سقف الزام‌آور. این یعنی سیاست کنترلی وقتی با ضمانت اجرایی، عرضه‌ی کافی و حمایت واقعی از مستأجر همراه نباشد، به بیانیه‌ای اخلاقی تقلیل می‌یابد. بازار اجاره در تهران چنان ملتهب شده که حتی «سقف قانونی» نمی‌تواند منطق قیمت‌گذاری را مهار کند. دولت در اینجا به‌جای شکل‌دادن به یک نظام اجاره‌داری پایدار، تنها تلاش کرده با مُسکن‌های کوتاه‌مدت، ضربه را به تعویق بیندازد و هر تعویق، فقط بار بحران را سنگین‌تر کرده است.

زندگی زیر فشار اجاره: از هم‌خانگی تا فرسایش کرامت

آنچه در آگهی‌های عجیب این روزها دیده می‌شود، صرفاً شوخی تلخ فضای مجازی نیست. پشت «اتاق پشت‌بامی» و «زیرزمین نمور» و «خانه ۲۰ متری»، الگوی عمیق‌تری از فشردگی اجتماعی در حال شکل‌گیری است، خانوارها کوچک‌تر می‌شوند، حریم خصوصی فرو می‌ریزد، هم‌خانگی ناخواسته عادی می‌شود و انواع اشکال سکونت موقتی و اضطراری جای مسکن باثبات را می‌گیرند. در تهران، برخی مستأجران در حال جست‌وجوی هم‌خانه‌اند، بعضی به شهرهای کوچک‌تر یا حاشیه‌ها برمی‌گردند و برخی دوباره به خانه والدین می‌روند. این فقط «سازگاری» نیست؛ عقب‌نشینی اجباری از شهر است. در همین گزارش آمده که بخش بزرگی از مستأجران زیر خط فقر زندگی می‌کنند و دولت نیز جز وام‌های ناکافی ودیعه و تمدیدهای موقت، ابزار مؤثری برای حمایت ارائه نکرده است.

پدیده‌های کارتن‌خوابی، ماشین‌خوابی، پشت‌بام‌خوابی، قبرخوابی یا اتاق‌اشتراکی شلوغ، هر کدام در یک سطح، نشانه‌ی فروریزی نظام دسترسی به مسکن‌ هستند؛ اما مهم‌تر از خود این نام‌ها، روندی است که آن‌ها را می‌سازد، انجماد دستمزد واقعی، افزایش مداوم اجاره و تبدیل شهر به مکانی برای استخراج اجاره از زندگی روزمره. در همین‌جا باید به این نکته هم توجه کرد که هزینه مسکن فقط یک رقم نیست؛ سهمی از زمان، اضطراب، تغذیه، آموزش و سلامت است. وقتی خانوار تهرانی نزدیک ۶۰ درصد درآمدش را برای سقف بالای سرش خرج می‌کند، یعنی در همه حوزه‌های دیگر ناچار به فقر متوالی می‌شود: غذای کمتر، آموزش ضعیف‌تر، درمان دیرتر و آینده کوتاه‌تر. این همان «فقر مسکن» است که به فقر چندلایه تبدیل می‌شود.

 

ریشه‌های تاریخی: از خانه‌سازی دولتی تا رهاسازی بازار

برای فهم امروز، باید به گذشته برگشت. براساس ایرانیکا، در دوره‌های پیشین نیز زمین و مسکن همواره زیر فشار سیاست‌های ناپایدار بوده‌اند، اما چیزی که از دهه‌های پایانی قرن بیستم شدت گرفت، ترکیب رشد جمعیت شهری، مهاجرت به کلان‌شهرها، و ترجیح سرمایه به تولید بود. از ۱۹۷۵ تا ۱۹۹۹، سرمایه‌گذاری در مسکن بیش از ۷۵ برابر شد و در سه دهه ۱۹۷۱ تا ۲۰۰۰، به‌طور متوسط ۳۳ درصد کل سرمایه‌گذاری کشور به مسکن اختصاص داشت. این‌ها نشان می‌دهد که در اقتصاد ایران، مسکن فقط «محل سکونت» نبوده، بلکه محل ذخیره ارزش و انباشت دارایی بوده است و هرچه تورم و بی‌ثباتی بالاتر رفته، این نقش دارایی‌محور پررنگ‌تر شده است. در چنین ساختاری، حتی زمانی که واحدهای جدید ساخته می‌شوند، الزاماً به دسترس‌پذیری منجر نمی‌شوند، چون ساختن با «قابلیت خرید» یکی نیست.
از همین رو، آنچه امروز به‌صورت بحران اجاره در تهران دیده می‌شود، در واقع محصول یک زنجیره بلند است، زمین از کالا به رانت تبدیل شد؛ مسکن از حق به ابزار حفظ ارزش تبدیل شد؛ بانک‌ها و اعتبارات به جریان قیمت‌سازی پیوستند؛ و دولت، به‌جای شکستن این چرخه، بارها آن را با طرح‌های نمایشی یا ناکارآمد بازتولید کرد. به بیان روشن‌تر، بحران مسکن ایران فقط ناشی از «کم‌کاری» دولت نیست، بلکه نتیجه‌ی یک معماری نهادی است که در آن، نفع گروه‌های برخوردار با تداوم گرانی هم‌راستا شده و زیان آن به مستأجران و مزدبگیران منتقل شده است. این همان نقطه‌ای است که مسکن از کالای عمومی به میدان امتیاز و قدرت تبدیل می‌شود.

 

مسئولیت دولت: شانه خالی‌کردن از حق بدیهی سرپناه
   

 

در نهایت، سؤال اصلی این است که مسئولیت دولت در برابر این بحران چیست؟ پاسخ، به‌ظاهر ساده اما در عمل سیاسی است. دولت ایران سال‌هاست در تأمین سه نیاز پایه‌ای -آموزش، بهداشت و مسکن- یا کم‌کاری کرده یا مسئله را به خانوار و بازار واگذار کرده است. در نتیجه، خانوارها نه فقط با اجاره‌های سنگین، بلکه با هزینه‌های درمان، آموزش و حمل‌ونقل همزمان له می‌شوند. گزارش‌های تازه نشان می‌دهد هزینه مسکن در تهران به مرز ۶۰ درصد درآمد خانوار رسیده و میانگین کشوری نیز حدود ۴۳ تا ۴۴ درصد است؛ این ارقام یعنی بخش بزرگی از جامعه دیگر نه در حال «زندگی»، بلکه در حال «بقا» است. وقتی دولت نتواند حتی حداقل سرپناه را برای نیروی کار و طبقه متوسط تأمین کند، عملاً نابرابری را به امری عادی و دائمی تبدیل می‌کند.

آگهی پشت‌بام‌خوابی، از این منظر، یک استثنا نیست؛ بلکه نشانه‌ی عریان‌شدن قاعده است. قاعده این است که مسکن در ایران، به‌ویژه در تهران، به نهادی برای انتقال ریسک از سرمایه به زندگی بدل شده است، سرمایه از گرانی سود می‌برد، مستأجر از همان گرانی فرسوده می‌شود. و تا زمانی که دولت جرأت نکند با زمین شهری، واحدهای خالی، اجاره‌داری حرفه‌ای، مهار سفته‌بازی، افزایش واقعی عرضه‌ی اجتماعی و بازتوزیع ریسک وارد شود، بحران فقط از زیرزمین به پشت‌بام و از پشت‌بام به وضعیت‌های حتی تحقیرآمیزتر عقب خواهد نشست. این یک هشدار نظری نیست؛ شرح وضعیت امروز است.